Q&A

  1. 駅近マンションで検討中です。他の駅近マンションと比較して本物件が優れている点はなんですか。
  2. 少し値段が高いけれど都市型マンションか、街の中心からは離れるけれど郊外型マンションかで悩んでいます。
  3. 都市型マンションなら、安心して住めそうで憧れますが、まだ、独身なので…。
  4. せっかくなら海の見えるマンションが良いと思います。海の見える部屋はありますか。
  5. 歩いて行けるスーパーは近くにありますか。
  6. 国際通りに近く華やか過ぎる気がします。
  7. 大通りに面しているので騒音が気になります。
  8. モノレールからの目線が気になります。何階以上のお部屋ならモノレールより高くなりますか。
  9. プランは北側の部屋が少なくないようですが、お部屋は暗くはないでしょうか。
  10. ケンドン式(可動間仕切り壁)で間取り変更ができるメリットはなんですか。(Aタイプ・Bタイプ)
  11. 車いすでの生活などに対して、設計上の工夫などを教えてください。
  12. オール電化対応とありますが、入居後でも変更できますか。
  13. モデルルームは造らないのですか。
  14. 早期契約特典がありますか。
  15. 実家の両親が泊りにきたときの為に、一部屋多い間取りを検討すべきか悩んでいます。
  16. 家族が増えた時のことを考えて、予算的には厳しいのですが4LDKを検討しています。
  17. 2台目駐車場は契約可能ですか。
  18. 機械式駐車場は維持費や取り換え工事費がかかると聞いていますが、管理費や修繕積立金は大丈夫でしょうか。
  19. 管理費や修繕積立金は将来あがりますか。
  20. 近くで、有名な進学塾はどこですか。
  21. 昭和薬科中・校への通学バスは近くを通りますか。
  22. 沖縄カトリック小学校への通学バスは近くを通りますか。
  23. やはり、貯金は多いほうがいいんでしょうか? まだ若くて、貯金もできていません。
  24. ボーナス併用支払を検討しているのですが、定年後の支払いが心配です。
  25. 長男で将来は実家に戻る予定です。賃貸に廻すとすると那覇新都心とどちらか有利でしょうか。
  26. CF牧志駅前を賃貸すると相場はいくらくらいですか。
  27. マンション建設予定地の海抜は何メートルですか。
  28. マンション建設予定地は浸水被害があったと聞きますが、今は大丈夫でしょうか。
  29. となりに沖縄電力の変電所がありますが、電磁波等の健康被害はないのでしょうか。
  30. 中古住宅や中古マンションも検討しています。
  31. アフターサービスはどうなっていますか。
  32. 復興事業や消費税アップ前の駆込み需要の影響で、県内でも職人不足の影響が出てきていると聞いていますが、マンションの工事への影響はありますか?

Q1 駅近マンションで検討中です。他の駅近マンションと比較して本物件が優れている点はなんですか。

駅が近いと何かと便利ですが、同じ駅近マンションで比較すると、そのほかの要素の比較が必要になります。例えば

  1. 便利すぎて週末は渋滞しませんか。
  2. 駅は近くても、バス停は近くで便利ですか。
  3. 学習塾や私立中・高校の通学バスは利用しやすいですか。

モノレールだけではなく路線バスでの移動も便利であることが、本物件の一番のおすすめポイントです。
さらに、周辺には進学塾や予備校も多く、また路線バスやモノレールを利用すれば乗り換えなしで那覇市内のほとんどの高校に通学可能であるのはもちろん、私立中・高校の通学用送迎バスも利用しやすいので、学校や塾などへの送り迎えの負担を減らしたいと考えている親御さんには特におすすめできます。

Q2 少し値段が高いけれど都市型マンションか、街の中心からは離れるけれど郊外型マンションかで悩んでいます。

マンションを購入するお客様の中心層は30歳~45歳ぐらいと言われています。
この世代ですと、子供の教育以外にも、将来の生活にも気を配る必要があります。たとえばご両親の介護が必要になるかもしれませんし、老眼などで車の運転できなくなる可能性もあるでしょう。その他にも、老後の生活を豊かにする趣味や友達との時間を共有しやすい場所であるかなど検討する項目は広くございます。
学生時代の友達やママ友、仕事がきっかけで知り合ったご友人などとの物理的な距離が離れてしまうと、とたんに暮らしがさびしくなるかもしれません。

もし「終の棲家」をとお考えなら、ご自分とパートナーの方の現在の行動範囲を考慮しつつ、都市型または郊外型か、慎重なエリア選定をする必要があります。それを検討された上で郊外であると得心されれば、郊外の物件でも後悔の無い決断になるかと存じます。

Q3 都市型マンションなら、安心して住めそうで憧れますが、まだ、独身なので…。

最近は晩婚化の風潮もあり、独身のうちで分譲マンションを購入しようという方も少なくはありません。
平成14年に沖縄公庫が発表した資料によると、県内でも18.9%が独身(家族数1人)でマンションを購入しています。

「家賃を払うのがもったいない」とか、「定年までには完済したいから」とか、「結婚したら広くて便利な方に住んで、片方は資産運用しよう」など、購入の理由はそれぞれかと思われますが、決して少なくない独身の方々がマンションを購入しています。
「健康」で「収入」のあるうちしか住宅ローンも組めませんので、安心して住めるマンションに出会えたら、ご購入を検討してみてはいかがでしょうか。
沖縄公庫企画調査部 平成14年マンション購入資金利用者調査結果

Q4 せっかくなら海の見えるマンションが良いと思います。海の見える部屋はありますか。

誠に申し訳ありませんが、コンフォート牧志駅前からは、ほとんど海は見えません。
しかしながら、西海岸沿いの那覇では海が見えるということは、沖縄の強烈な西日がさすということになり、逆に地元の方は敬遠する場合も多いようです。
海沿いや高台の立地で海の見える物件をお探しになる方も少なくありません。そちらも比較ご検討ください。

Q5 歩いて行けるスーパーは近くにありますか。

マックスバリュ牧志店やサンエーV21安里店、りうぼう栄町店が徒歩圏内(4分~10分)にあります。また、三越に地下食品フロアーでは県外の食品も手に入りますし、牧志公設市場も徒歩約13分ですので、普段の買い物でお困りになることは少ないかと存じます。

Q6 国際通りに近く華やか過ぎる気がします。

本物件は国際通りから直線距離で約340m(徒歩約5分)の立地となっております。便利ではございますが、騒がしい街中というイメージからはやや離れたポジションとなっております。壷屋の焼き物通りも近くにあり住宅街と市街地の中間にある都市型マンションとご理解頂ければよろしいかと存じます。

Q7 大通りに面しているので騒音が気になります。

ひめゆり通り(国道330号線)は交通量の多い国道ですが、そこから本物件までは国際通り向けに約60m奥まっています。さらに、音(音波)は建物に反響して上方へ上がるため、上層階が騒音を強く感じると言われますが、本物件の正面には高い建物が少ないために反響が少なく、ひめゆり通り沿いよりは騒音は激しくないものと推測しております。
しかしながら特に音(音量)については感じ方に個人差もありますし、モノレールや路線バスの通行音などもございますので、実際に現地にてご確認頂くことをお勧めいたします。

Q8 モノレールからの目線が気になります。何階以上のお部屋ならモノレールより高くなりますか。

5階相当の高さより撮影 7階相当の高さより撮影

現地でご確認頂ければお分かり頂けますが、モノレールの軌道は本物件の正面で大きくカーブしています。そのためモノレールの車両は上下線とも遠心力に耐えるため少し傾いており、運転席にいる運転士さんの顔は見えるかもしれませんが、乗客の方の視線は車外(窓の外)に向きづらくなっております。実際にモノレールにご乗車いただき、確認なさってもよろしいかと存じます。

右の画像は建設現場5階と7階相当の足場からの写真を連続加工したものです。完成後は手前にベランダの手すりがありますので、実際とは違う見え方になりますが、6階からはモノレールを見下ろす形になり、7階以上ではほとんど気にならなくなると思われます。

Q9 プランは北側の部屋が少なくないようですが、お部屋は暗くはないでしょうか。

沖縄の青空や白い雲は、強い太陽光を反射していることから、とても明るく感じます。ちょうど写真撮影の時にモデルの顔を照らすレフ板(反射板)をイメージして頂ければよろしいかと存じます。
北向きのお部屋ですと、濃い影をつくる強烈な直射日光の代わりに、明るい沖縄の青空や白い雲からのやさしい反射光がお部屋に入ってくるので、やわらかな印象のお部屋になるのではと思われます。
ちょうど本物件の販売事務所が北側を向いていますので、ご来場いただき実際にご確認頂けるかと存じます。

Q10 ケンドン式(可動間仕切り壁)で間取り変更ができるメリットはなんですか(Aタイプ・Bタイプ)

間取りの変更に余分なお金がかからないのが一番ではないでしょうか。
子供が小学校2年生頃までは、親子3人が川の字になって寝られる12帖の広々寝室として、子供たちに個室が必要な時期は間仕切って3LDKとして、最終的に子供たちが独立したあとは、LDK20帖+洋室12帖の広々1LDKへ簡単に変更できるのが魅力です。

Q11 車いすでの生活などに対して、設計上の工夫などを教えてください。

エレベーターはストレッチャーも入る13人乗りの大型タイプとなっています。
玄関カマチはほこりの侵入防止に約50mmの段差がありますが、それ以外の部屋内はバスルームを含めバリアフリー設計となっています。

また、ケンドン式で間取り変更できるプラン(A、Bタイプ)は、間仕切りを外すと約12帖の広々とした寝室となります。こちらのタイプであれば介護用ベッド、通常のベッドと2台のベッドがゆとりを持って配置することができるので安心です。

Q12 オール電化対応とありますが、入居後でも変更できますか。

本物件のオール電化対応(エコキュート可)は、もちろん入居後でも変更可能ですし、一旦オール電化に変更したあと、ガス併用に戻すこともできる画期的なシステムとなっております。
またカッコ内にもあるように、空気中の熱でお湯を沸かすことでさらに省エネなエコキュートも対応可能となっております。

Q13 モデルルームは造らないのですか。

建築中の建物内の実際のお部屋をモデルルームにする予定です。
モデルルームが完成するまでは、パンフレットや図面だけのご説明だけではなく、既に完売した物件のコンフォート経塚駅前のモデルルーム実写3D映像をご覧いただいたり、建物全体模型や室内模型などで詳しいご説明をしております。また、キッチンや洗面化粧台などは実物の展示を準備しておりますので、一度、販売事務所(建設地に隣接)へ足をお運びください。

Q14 早期契約特典がありますか。

期限はございますが、無償で床のフローシリングやキッチンの色が選べるカラーセレクトを準備しております。また、有償とはなりますが間取りの変更等もご相談可能となります。

Q15 実家の両親が泊りにきたときの為に、一部屋多い間取りを検討すべきか悩んでいます。

大雑把に申し上げて、一部屋増えると300万円程度の追加予算が必要になるかと思われます。
ご予算と比較・検討して頂ければとは存じますが、ご両親が年に数回訪れる程度であれば、お近くのシティホテルをご利用になるのもよろしいかもしれません。
お互いに気を遣いませんし、ご滞在中の一泊を沖縄本島北部のリゾートホテルなどで御家族ご一緒にステイするプランも多いようです。

上のご提案はさておき、マンション購入にあたり予算は慎重にご検討頂きたく存じます。300万円という大きなご予算を一部屋増設に使用するのか、子供たちの将来の教育資金として活用するのか。あるいは老後の生活資金として温存するのか。御家族で話し合われてはいかがでしょうか。

Q16 家族が増えた時のことを考えて、予算的には厳しいのですが4LDKを検討しています。

コンフォート牧志駅前は、オール洋室タイプの3LDKがラインナップされております。和室が必要ではなくて子供部屋が必要というのであれば、このオール洋室タイプはたいへんお勧めです。子供部屋が欲しいなと思うのは、早くて小学校3年生ぐらいでしょうか。それまでは、特に、男の子はママにべったりの子も多いはず。たとえ、3人兄弟の場合でも一番大きな7帖の部屋に二段ベッドを入れてもいいかもしれません。

兄弟が多いと教育資金の準備も大変です。予算的には少し安心なオール洋室タイプもご一考の価値があるかと存じます。

Q17 2台目駐車場は契約可能ですか。

本物件の駐車場は、40戸に対して48台分確保しており、その内16台分は機械式駐車場(8基×2台)となっております。機械式駐車場は1基(上下2台分)を一世帯で利用することを想定しています。なお、駐車場は本物件ご購入契約の先着順となりますので、ご検討中の方はお早目にお願い申し上げます。

Q18 機械式駐車場は維持費や取り換え工事費がかかると聞いていますが、管理費や修繕積立金は大丈夫でしょうか。

車両の駐車スペースは全部で48台(そのうち機械式駐車場8台)ご用意しております。
本物件では駐車料収入のうち毎月10万円を目標に修繕積立金に積み増しする計画となっており、1年間で120万円、20年では2400万円になります。
ただ、それでも十分な修繕積立金を確保するには、ある程度の負担増は見込まなければなりません。次の質問もご参考ください。

Q19 管理費や修繕積立金は将来あがりますか。

修繕積立金は将来的には増額となる予定です。5年後に毎月・戸当たり平均1,250円積み増しとし、その後5年ごとに毎月・戸当たり210円積み増しする計画となっております。この修繕積立金の増額には管理組合の決議が必要となります。

Q20 近くで、有名な進学塾はどこですか。

徒歩圏内(直線距離で約1km)と言えるのは、三原(みはら)の屋宜塾や松川(まつがわ)のハル進学スクールなどが挙げられます。
少し離れますが泊(とまり)の日能研なども良い評判があるようです。詳しくは下記リンク先をご参照ください。

Q21 昭和薬科中・校への通学バスは近くを通りますか。

昭和薬科中・高校の無料通学バスは、牧志駅前のバス停が始発地のひとつとなっています。当ホームページの「資料」に、同校のバスルートマップをご用意いたしましたので、ご参照ください。

Q22 沖縄カトリック小学校への通学バスは近くを通りますか。

通学バスは、那覇新都心のアップルタウン前バス停から那覇市合同庁舎前バス停、居酒屋彦本店前から古島駅バス停を通過しています。本物件から直近ですとアップルタウン前バス停が朝は渋滞が少ないので便利かと思われます。

スクールバス路線図

Q23 やはり、貯金は多いほうがいいんでしょうか? まだ若くて、貯金もできていません。

若いからとか、頭金がまだ少ないからと計画を先延ばしにする方もいらっしゃいますが、あまりお勧めはいたしません。貯金をする時間がもったいない、という考え方もあるからです。
たとえば毎月5万円×5年間で300万円が貯金可能です。
しかしながら、その間に5歳も歳をとってしまい働いて収入のある定年までの時間をロスしてしまいます。
「今、買う」または「5年後に買う」を比較する上で、必ず比較しなければならないのは定年時のローン残債です。これは本当に重要なことですので、ご来場いただいたお客様には出来るだけご説明するようにしております。
そもそも毎月5万円貯金できるなら「今の家賃+5万円(貯金分)」で、今すぐに購入することができるかもしれなません。
※定年時の残債については、スタッフまでご相談ください。

Q24 ボーナス併用支払を検討しているのですが、定年後の支払いが心配です。

確かに、定年後はボーナス支払いをすることはできませんので心配ですね。では、こう考えてはいかがでしょうか。

  1. 借入総額2500万円の内、500万円がボーナス借入(91,702円×年2回)
  2. 金利は1.475%、35年借入
  3. 現在、40歳で20年後に定年を迎える

この場合、20年後のボーナス分の残債は 500万円⇒約250万円に減っています。250万円なら、退職金などを利用して繰上げ返済は十分可能ではないでしょうか。これで、年2回のボーナス支払いは無くなり、毎月のお支払だけとなりますので安心ですね。

Q25 長男で将来は実家に戻る予定です。賃貸に廻すとすると那覇新都心とどちらか有利でしょうか。

不動産市場は需要と供給のバランスにより決定されます。賃貸市場も同様ですので、本物件の建設地である牧志3丁目と新都心のどちらが有利か、という判断は一概に説明いたしかねます。

しかしながら、牧志3丁目または那覇新都心のいずれにしても、貴方が住みたいと思った場所で、買いたいと思った間取りなら、確実にニーズ(需要)はあるはずです。あとは、賃貸物件の周辺供給量が多すぎないかどうかという点に注目して検討してみてはいかがでしょうか。
また本土からの転勤などで賃貸物件を探す方々は、転勤辞令後に、下見をかねて来沖するので、2~3日という短い間で物件探しをする場合も多いそうです。
沖縄に下見にきた時に目にとまる、本物件の賃貸広告は下記のようになるかと思われます。

  1. 国際通り近く。牧志駅、小学校とも徒歩4分
  2. LDK20帖+洋室12帖の大型1LDKに変更可!!

転勤で来沖するご夫婦は、子供がまだ小さい方が多いと予想されます。そして奥様が運転免許をお持ちでない場合、「広々間取り」と「駅近マンション」が両立する本物件、コンフォート牧志駅前は、子育ての視点からみても魅力的なマンションだと思います。
 以上から、本物件は賃貸を念頭においた場合も有利な点は少なくないと考えられます。

Q26 CF牧志駅前を賃貸すると相場はいくらくらいですか。

賃貸アパートと比較すると格段に高いのがマンションの賃貸相場です。そもそもアパートと違って「オーナーが住むため」に建てられたマンションは立地も良く、住宅の設備仕様などのグレードも高いので、賃貸アパートの家賃相場とはスタート地点から違います。
以上を前提条件としつつ、広さや間取り・築年数などの諸条件もあり一概には申せませんが、本物件の近隣であれば2LDKで10~12万円程度、3LDKなら12~15万円程度が、分譲マンションの賃貸における新築時の家賃相場かと思われます。
詳しくは社宅用賃貸物件に強味を持つ不動産会社などにお問い合わせ頂いてもよろしいかと存じます。

Q27 マンション建設予定地の海抜は何メートルですか。

前面道路(モノレール側)で海抜約6mとなっています。

Q28 マンション建設予定地は浸水被害があったと聞きますが、今は大丈夫でしょうか。

那覇市下水道課によりますと、以前は大雨や台風などの際に床上浸水が確認されたそうです。しかし、近隣からの陳情を受け、平成21年9月に本物件建設予定地の南側および西側水路の整備工事を行って以降、浸水被害は報告されておりません。また、那覇市防災マップにおいても、本物件建設予定地は浸水被害の想定エリアから外れております。
詳しくは那覇市防災マップ をご確認ください。

Q29 となりに沖縄電力の変電所がありますが、電磁波等の健康被害はないのでしょうか。

電磁波による健康被害については諸説ございますが、確定的な学説は定まっておりません。従って、お客様ご自身にご判断頂くこととなります。
ご参考頂ける資料として、本物件近接の変電所からの電磁波について、沖縄電力さまより電磁波の測定データをご提供頂く予定となっております。

【追加情報】2014年1月14日に沖縄電力さまのご協力を得て電磁波調査を行いました。牧志変電所と接する部分の電磁波は0.01μT(マイクロテラス)ということでした。道路側の方が0.05μTと少し強い理由について、牧志変電所は建物全体が強固なコンクリートに覆われているため電磁波の影響が少なく、道路側は電線の影響がでているのではないかとのことでした。ただ、どちらの測定結果についてもご家庭の冷蔵庫や液晶テレビよりも低い値となっております。詳しくは、資料をごらんください(当該資料へ)。

Q30 中古住宅や中古マンションも検討しています。

戸建て、マンションに関わらず、たとえ中古であってもお客様の希望条件に合致するのであれば「買い!!」かと思われます。

ただ、ご一考頂きたいのは、仮に築15年程度の中古住宅を購入するとして、築40年目(25年後)には建替えの検討時期がきます。自分の歳に+(プラス)25歳して頂けますでしょうか。今のお客様の親御さんと同じぐらいの年齢になっていませんか。
その年齢でまた、建替え資金として大きなローンを組むことになりかねない可能性も忘れてはいけません。

Q31 アフターサービスはどうなっていますか。

マンションご入居後、半年と1年目を目安に定期点検を実施しています。また、緊急を要する不都合がある場合は、管理会社及び施工会社の協力のもと、その都度対応しております。マンションの施工会社は、弊社の親会社である東江建設であることから、手直し工事等に関しては連携を密にできる強みがあると思います。なお、アフターサービス基準については、【資料】にて公開しておりますので参考になさってください。

Q32 復興事業や消費税アップ前の駆込み需要の影響で、県内でも職人不足の影響が出てきていると聞いていますが、マンションの工事への影響はありますか?

東日本大震災の復興工事に始まり、一括交付金による大型公共工事の発注増及び、消費税増税前の駆込み需要等による急激な工事の増加で、建築業全体で深刻な技術者不足・職人不足が生じております。コンフォート牧志駅前新築工事においても、鉄筋工や型枠工などの確保に時間がかかりましたが、2014年3月現在は職人の確保も完了して順調に工事は進んでいるところです。

ただ、職人確保に時間を要した影響で、棟内モデルルームの完成が5月、建物完成が11月末、契約者様へのお引渡し開始が12月と大幅なスケジュールの見直しを行いました。

⇒【資料】建設業4400人不足 - 沖縄タイムス(2014年3月6日 経済面)